La Ley 7/2012 de 29 de Octubre ha modificado algunos artículos de la normativa tributaria y presupuestaria que han entrado en vigor el día 1 del presente mes de Noviembre.
En concreto, sobre la aplicación del IVA en las ejecuciones de obra, establece que, tanto si son con aportación de materiales o no, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, deberán facturarse SIN IVA, siendo el propio sujeto pasivo, es decir el promotor, el encargado de auto facturarse el Iva e ingresarlo en la Hacienda Pública.
Entenderemos como destinatario de las obras sin Iva a promotores y contratistas de éstos es decir, aquella entidad o persona que lleva a cabo una actividad económica de promoción inmobiliaria destinada para la venta a terceros. Se excluye de este concepto por tanto a particulares, comunidades de propietarios u otros que no vayan a comercializar los inmuebles.
A estos efectos, es importante determinar qué se entiende por REHABILITACION. Así, debemos entender que la obra es de rehabilitación como aquella actuación que reúne los siguientes requisitos:
- Que su objeto principal es la reconstrucción de la edificación, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
- Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25% de uno de los siguientes importes:
Del precio de adquisición, si se hubiese adquirido la edificación durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación.valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en le momento del inicio de las obras de rehabilitación, si dicho inicio se efectúa una vez transcurridos 2 años desde la adquisición de la edificación.
En ambos casos se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:
Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.de reconstrucción de fachadas y patios interiores.de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación:
Las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su cso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
Las obras de rehabilitación energética.
EN RESUMEN
No se aplicará IVA en aquellas facturas de ejecuciones de obras, a partir del 1/11/2012, consistentes en la construcción o rehabilitación de inmuebles , destinadas a promotores inmobiliarios o a otros contratistas que a su vez ejecuten obra a promotores inmobiliarios, siempre que se cumplan las condiciones descritas.
En estas facturas se deberá incluir la siguiente frase:
"ESTA OPERACIÓN GENERA INVERSION DEL SUJETO PASIVO SEGÚN EL ART. 84 1.2.f de la LEY DEL IVA"